1. Le principe : comment fonctionne le droit de préemption commercial

Un périmètre défini, pas un droit applicable partout

Le droit de préemption commercial ne s'applique pas sur l'ensemble du territoire d'une commune. Il ne peut être exercé qu'à l'intérieur d'un périmètre de sauvegarde du commerce et de l'artisanat de proximité, délimité par une délibération motivée du conseil municipal.

Ce périmètre peut couvrir le centre-ville dans son ensemble, un quartier spécifique, quelques rues, voire un tronçon de rue — c'est la commune qui décide de son étendue, en fonction de la situation commerciale locale.

La délibération doit être précédée d'un avis des chambres consulaires — Chambre de Commerce et d'Industrie et Chambre de Métiers et de l'Artisanat — et s'appuyer sur un diagnostic de la situation du commerce de proximité justifiant la nécessité d'une intervention.

Toutes les communes ne disposent pas d'un tel périmètre : sa mise en place est une démarche volontaire.

Avant toute cession de fonds de commerce ou de bail commercial, le vendeur doit donc se renseigner auprès de la mairie pour savoir si son bien est situé dans une zone soumise à ce droit. Si c'est le cas, une procédure spécifique s'enclenche.

Les biens concernés et la mécanique de la procédure

À l'intérieur du périmètre de sauvegarde, le droit de préemption porte sur les cessions à titre onéreux de fonds de commerce, de fonds artisanaux, de baux commerciaux, et de terrains accueillant ou destinés à accueillir des commerces dont la surface de vente est comprise entre 300 et 1 000 m².

Les cessions de murs commerciaux relèvent quant à elles du droit de préemption urbain classique — un dispositif distinct.

Concrètement, le vendeur est tenu d'adresser à la mairie une déclaration préalable de cession, sous peine de nullité de la vente.

Cette déclaration précise le prix, les conditions de la cession, l'activité de l'acquéreur pressenti, le nombre de salariés, le chiffre d'affaires et le bail commercial en cours le cas échéant.

Une fois cette déclaration reçue, le maire dispose d'un délai de deux mois pour répondre.

Trois issues sont possibles : la commune renonce à préempter et la vente se poursuit normalement avec l'acquéreur initial ; la commune décide d'acquérir aux prix et conditions indiqués dans la déclaration ; ou la commune conteste le prix et saisit le juge pour en fixer un autre. Le silence du maire pendant deux mois vaut renonciation.

2. Les obligations de la commune après la préemption

Rétrocéder le bien dans un délai strict

Préempter un fonds de commerce ou un bail commercial n'est pas une fin en soi. La commune n'a pas vocation à exploiter elle-même une activité commerciale. Elle a l'obligation légale de rétrocéder — c'est-à-dire de revendre — le bien préempté à un commerçant ou un artisan dont l'activité contribuera à préserver la diversité de l'offre commerciale dans le périmètre concerné.

Le délai pour cette rétrocession est de deux ans à compter de la préemption.

Si la commune a mis le fonds en location-gérance pour le maintenir en activité en attendant de trouver un repreneur, ce délai est porté à trois ans.

La rétrocession doit faire l'objet d'un avis affiché en mairie pendant quinze jours, et l'entreprise repreneuse doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés ou au Registre National des Entreprises. Point important pour les baux commerciaux : la rétrocession est subordonnée à l'accord préalable du bailleur, c'est-à-dire du propriétaire des murs. Sans cet accord, la rétrocession est nulle.

L'exigence d'un projet réel d'intérêt général

La commune ne peut pas préempter pour le simple plaisir de bloquer une transaction ou d'empêcher l'arrivée d'une activité qu'elle juge indésirable.

Le Conseil d'État a clarifié ce point dans un arrêt du 15 décembre 2023 en alignant le régime du droit de préemption commercial sur celui du droit de préemption urbain : la collectivité doit justifier, au moment où elle exerce son droit, de l'existence d'un projet réel répondant à l'intérêt général.

Ce projet doit apparaître dans la décision de préemption, même si ses caractéristiques précises n'ont pas encore été entièrement définies. En pratique, cela signifie que la commune doit pouvoir expliquer quel type d'activité elle souhaite voir s'installer à la place de celle envisagée par l'acquéreur initial, et en quoi ce choix sert la diversité commerciale du quartier.

Une préemption purement défensive, sans projet alternatif, s'expose à une annulation par le juge administratif en cas de recours. Cette jurisprudence a considérablement renforcé la sécurité juridique du dispositif pour les vendeurs et les acquéreurs.

3. Ce que cela implique concrètement pour un futur commerçant

Si vous achetez un fonds ou reprenez un bail : le risque de préemption

Pour un porteur de projet qui envisage de reprendre un fonds de commerce ou un bail commercial en centre-ville, le droit de préemption constitue un aléa qu'il faut anticiper dès le début de ses démarches.

Avant de s'engager dans des négociations avancées avec un cédant, la première précaution est de vérifier auprès de la mairie si le local visé se situe dans un périmètre de sauvegarde.

Si c'est le cas, la transaction ne sera définitive qu'après l'expiration du délai de deux mois dont dispose la commune pour se prononcer.

Pendant cette période, l'incertitude est totale : la commune peut décider de se substituer à vous et d'acquérir le bien à votre place. Ce risque doit être intégré dans le calendrier de votre projet et dans vos discussions avec le cédant et votre banque.

Il est également judicieux de prendre contact en amont avec les services économiques de la mairie pour comprendre la politique commerciale de la commune sur la zone visée.

Un dialogue ouvert avec la collectivité peut vous permettre de savoir si votre projet est en phase avec les objectifs de diversité commerciale du périmètre — auquel cas la préemption a très peu de chances d'être exercée à votre détriment.

Si vous cherchez un local : la préemption comme opportunité

Le droit de préemption peut aussi jouer en votre faveur.

Lorsqu'une commune préempte un fonds ou un bail, elle cherche activement un repreneur dont l'activité correspondra à ses objectifs de diversification commerciale. Elle le fera idéalement via sa page inSiti sous la forme d'un "appel à projet".

Si vous portez un projet qui répond à un besoin identifié par la collectivité — une boulangerie dans un quartier qui en manque, un commerce alimentaire de proximité dans une zone en voie de désertification, un artisan dans un centre-ville dominé par les services —, vous pouvez vous positionner comme candidat à la rétrocession.

Pour cela, rapprochez-vous du manager de centre-ville s'il en existe un, des services économiques de la mairie, ou de la CCI locale.

Certaines communes publient des appels à candidatures lorsqu'elles disposent de biens préemptés à rétrocéder. Les conditions de rétrocession peuvent être avantageuses : le prix est celui de la préemption, parfois inférieur au marché, et l'accompagnement de la collectivité dans l'installation du commerce est souvent renforcé.

Pour un futur franchisé, cette voie mérite d'être explorée systématiquement lors de la recherche d'emplacement, en particulier dans les villes moyennes engagées dans des programmes de revitalisation commerciale comme Action Cœur de Ville.

Le droit de préemption commercial reste un dispositif discret dans le paysage juridique français — peu de porteurs de projet en connaissent l'existence avant d'y être confrontés.

Pourtant, il constitue à la fois un risque à anticiper pour celui qui reprend un commerce et une opportunité à saisir pour celui qui cherche un emplacement en centre-ville.

Dans les deux cas, la clé est la même : s'informer tôt, dialoguer avec la collectivité et intégrer cette dimension dans la planification de son projet, au même titre que le financement, le bail ou le choix du concept.